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Aspectos legales de la inversión inmobiliaria en España

Aspectos legales de la inversión inmobiliaria en España

En este artículo desgranaremos los aspectos legales de la inversión inmobiliaria en España. Si bien se trata de un tema rico y complejo, vamos a destacar los elementos más importantes a la hora de preparar la operación. Pero no podemos sino recomendar que el inversor planifique su operación con un despacho de abogados especialista en inversión inmobiliaria en España.

¿Qué debe tenerse en cuenta para planificar la inversión inmobiliaria en España?

A la hora de planificar una inversión inmobiliaria en España conviene prestar atención a consideraciones de diversa índole:

En primer lugar, están las cuestiones de orden legal. Particularmente, la capacidad de compra y el blindaje jurídico de la operación. Para ello se debería recurrir a un asesor jurídico especializado, que guiará al inversor desde la elección del inmueble hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido también es importante conocer la normativa aplicable al régimen de explotación, siempre que el inmueble no vaya a aprovecharse personalmente por el inversor o sus allegados.

A continuación se debe atender a cuestiones de índole contractual. Estas abarcan la validez del contrato, sus plazos y garantías y el régimen de responsabilidad en caso de incumplimiento. Un buen contrato puede asegurar el éxito de la inversión, previendo eventualidades e incluso evitando el paso por los Tribunales en caso de conflicto.

Por último, conviene conocer el régimen tributario aplicable, así como los costes de mantenimiento del inmueble. En este sentido es importante estudiar las estructuras legales de inversión existentes en el país.

¿Quién puede invertir en inmuebles en España?

La inversión inmobiliaria en España no requiere de ninguna autorización administrativa. Lo que implica que cualquier persona física o jurídica con capacidad de obrar puede adquirir o gestionar inmuebles en el territorio.

Únicamente existe una precisión: las inversiones de gran valor, así como aquellas cuyo importe provenga de paraísos fiscales están sometidas a un régimen de declaración, conforme al RD 664/1999. Tal declaración se realiza ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía y Hacienda. Deberá tramitarse previamente a la inversión cuando el fondo provenga de un paraíso fiscal, y posteriormente cuando se trate de adquisiciones de gran valor.

Nos referimos a inversiones por valor superior a un millón y medio de euros o a tres millones de euros, dependiendo del caso. Por tanto, en uno y otro caso convendría contar con la asesoría de un abogado con experiencia en Real Estate antes de iniciar la operación.

¿Cuándo debe realizarse la inversión?

Es una práctica común en la inversión inmobiliaria en España que se abone el precio de la compraventa en dos etapas:

En primer lugar se entrega una señal, conocida como arras. Se trata de una prueba del compromiso de compra. Las arras se introducen en el contrato de compraventa por medio de una cláusula, que determinará si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales. También se indicará el importe de las arras, que suele ser entre el 5 y el 15 % del precio de la operación.

Aunque los efectos de cada tipo de arras difieren, a grandes rasgos suponen que si el comprador desiste de la operación, el vendedor tendrá derecho a quedarse con el importe de las arras. Cuando sea el vendedor quien desista de la operación, deberá devolver al comprador el doble de su importe.

Generalmente, la penalización de las arras no impedirá la adopción de acciones legales. Estas pueden ir encaminadas a forzar el cumplimiento del contrato, a resolverlo (que es lo menos frecuente) o a reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

El propio contrato de arras indicará el momento en que se perfeccionará la compraventa, elevándose a escritura pública y produciéndose la entrega de llaves. Será en este momento cuando deberá abonarse el resto del precio.

Tengamos en cuenta que para realizar este trámite personalmente, es posible que se necesite un visado. Cuestión que nos lleva a la siguiente pregunta.

¿Puede tramitarse la operación a distancia?

Sí. La inversión inmobiliaria en España puede requerir el desplazamiento al territorio. Lo cual no presentará problemas cuando el inversor proceda de un Estado miembro de la Unión Europea o en los casos en que un Acuerdo o Convenio dispense de la obligación de solicitar un visado.

Sin embargo, en otros casos puede ser necesario obtener el visado para entrar en el territorio, lo que requerirá acreditar ciertos requisitos (como la suficiencia de medios económicos).

Para evitar este trámite se puede autorizar a un representante en el Estado para que gestione la inversión en nombre del inversor. Tan solo será necesario otorgar poderes, cuestión que puede realizarse en el Estado de origen y posteriormente legalizarse en España.

En este sentido cabe destacar que si la inversión es superior a 500.000 € el inversor tendrá derecho a obtener la Golden Visa. La Golden Visa o visado para inversores es un permiso especial de residencia y trabajo, ideada para promover la atracción de capital.

Los abogados especializados en Real Estate o en extranjería pueden ayudar al inversor extranjero a obtener este permiso sin necesidad de desplazamiento. Dado que hay que acreditar la inversión, lo más frecuente es que el abogado que se contrate en territorio español se encargue de cerrar la operación y posteriormente de tramitar el visado. Esto permitirá al inversor residir y trabajar en España durante un período de dos años, renovable por períodos de igual duración.

Cabe destacar que si el inversor no está interesado en desplazarse a España, puede otorgar poderes más amplios para que sea su abogado quien gestione su cartera de inmuebles.

¿Cómo se gestiona una compraventa en España?

El proceso de inversión inmobiliaria en España es relativamente sencillo. En primer lugar se debe realizar un estudio de mercado, aunque lo más recomendable es delegar esta tarea en un especialista con sede en España.

Localizadas las oportunidades se deberá preparar la infraestructura de inversión. Como hemos dicho, todas las personas físicas o jurídicas pueden invertir en nuestro territorio. Sin embargo, es frecuente la constitución de una estructura ad hoc para gestionar la cartera inmobiliaria en España.

En este sentido, las opciones más frecuentes son:

1.- Constituir una sociedad de capital (SA o SL). Pueden tener un régimen especial de arrendamiento, y en caso de no dedicarse a una actividad real se pueden utilizar como sociedades patrimoniales.

2.- Constituir una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Son un análogo a los Real Estate Investment Trust, orientadas a inversores que vayan a destinar su cartera inmobiliaria al arrendamiento.

Conviene contrastar las ventajas y desventajas de cada opción con un abogado especialista en inversión inmobiliaria en España. Solo de este modo se podrá diseñar una estructura a medida del inversor.

¿Cuánto dinero debo tener disponible antes de iniciar mi inversión inmobiliaria?

Por último, la inversión inmobiliaria en España tiene ciertos costes. Algunos de ellos dependerán del modelo de inversión. Por ejemplo, el mantenimiento asociado a arrendamientos o explotaciones.

Otros resultan más previsibles, como los derivados del régimen fiscal aplicable. Por ejemplo, los impuestos de adquisición dependerán de si el vendedor es un particular o una empresa.

En el primer caso se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que tiene un coste de un 10% sobre el valor de la operación. Y en el segundo caso deberá aplicarse el IVA (10% para viviendas y 21% para otros inmuebles) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre un 1 y un 2,5% del valor de la operación).

El régimen aplicable a la tenencia y explotación de la cartera inmobiliaria dependerá directamente de la estructura legal seleccionada. Siempre se aplicarán a la tenencia el Impuesto sobre el Patrimonio y el IBI. Respecto a la explotación, se podrán aplicar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes o el Impuesto de Sociedades.

Por último, habrá que considerar costes adicionales, como los notariales (elevación a escritura pública del contrato) o registrales (inscripción en el Registro de la Propiedad).

Dado que la cuestión excede el espacio del que disponemos, nuestra recomendación es que el inversor consulte con un abogado con sede en territorio español antes de iniciar su inversión.

Contacte con nosotros, y nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario estudiaran su caso concreto. 
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