Aspectes legals de la inversió immobiliària a Espanya
En aquest article desgranarem els aspectes legals de la inversió immobiliària a Espanya. Si bé es tracta d'un tema ric i complex, destacarem els elements més importants a l'hora de preparar l'operació. Però no podem sinó recomanar que l’inversor planifiqui la seva operació amb un despatx d’advocats especialista en inversió immobiliària a Espanya.
Què cal tenir en compte per planificar la inversió immobiliària a Espanya?
A l'hora de planificar una inversió immobiliària a Espanya convé fer atenció a consideracions de diversa índole:
En primer lloc, hi ha les qüestions d'ordre legal. Particularment, la capacitat de compra i el blindatge jurídic de l’operació. Per això s'hauria de recórrer a un assessor jurídic especialitzat, que guiarà l'inversor des de l'elecció de l'immoble fins a la inscripció al Registre de la Propietat. En aquest sentit també és important conèixer la normativa aplicable al règim d'explotació, sempre que l'immoble no l'aprofiti personalment l'inversor o els seus familiars.
A continuació cal atendre qüestions d'índole contractual. Aquestes inclouen la validesa del contracte, els terminis i les garanties i el règim de responsabilitat en cas d'incompliment. Un bon contracte pot assegurar l’èxit de la inversió, preveient eventualitats i fins i tot evitant el pas pels Tribunals en cas de conflicte.
Finalment, convé conèixer el règim tributari aplicable, així com els costos de manteniment de l’immoble. En aquest sentit, és important estudiar les estructures legals d'inversió existents al país.
Qui pot invertir en immobles a Espanya?
La inversió immobiliària a Espanya no requereix cap autorització administrativa. Això implica que qualsevol persona física o jurídica amb capacitat d'obrar pot adquirir o gestionar immobles al territori.
Únicament hi ha una precisió: les inversions de gran valor, així com aquelles l'import de les quals provingui de paradisos fiscals estan sotmeses a un règim de declaració, conforme al RD 664/1999. Aquesta declaració es fa davant del Registre d'Inversions del Ministeri d'Economia i Hisenda. S'haurà de tramitar prèviament a la inversió quan el fons provingui d'un paradís fiscal, i posteriorment quan es tracti d'adquisicions de gran valor.
Ens referim a inversions per un valor superior a un milió i mig d'euros ,o, a tres milions d'euros, depenent del cas. Per tant, en l'un i l'altre cas convindria comptar amb l'assessoria d'un advocat amb experiència a Real Estate abans d'iniciar l'operació.
L'operació es pot tramitar a distància?
Sí. La inversió immobiliària a Espanya pot requerir el desplaçament al territori. La qual cosa no presenta problemes quan l'inversor procedeixi d'un Estat membre de la Unió Europea o en els casos en què un Acord o Conveni dispensi de l'obligació de sol·licitar un visat.
No obstant això, en altres casos pot ser necessari obtenir el visat per entrar al territori, cosa que requerirà acreditar certs requisits (com la suficiència de mitjans econòmics).
Per evitar aquest tràmit es pot autoritzar un representant a l'Estat perquè gestioni la inversió en nom de l'inversor. Només caldrà atorgar poders, qüestió que es pot fer a l'Estat d'origen i posteriorment legalitzar-se a Espanya.
En aquest sentit, cal destacar que si la inversió és superior a 500.000 € l'inversor tindrà dret a obtenir la Golden Visa. La Golden Visa o visat per a inversors és un permís especial de residència i de treball, ideada per promoure l'atracció de capital.
Els advocats especialitzats amb Real Estate poden ajudar l'inversor estranger a obtenir aquest permís sense necessitat de desplaçament. Atès que cal acreditar la inversió, el més freqüent és que l'advocat que es contracti a territori espanyol s'encarregui de tancar l'operació i posteriorment de tramitar el visat. Això permetrà a l'inversor residir i treballar a Espanya durant un període de dos anys, renovable per períodes de la mateixa durada.
Cal destacar que si l'inversor no està interessat a desplaçar-se a Espanya, pot atorgar poders més amplis perquè sigui el seu advocat qui gestioni la cartera d'immobles.
Com es gestiona una compravenda a Espanya?
El procés d’inversió immobiliària a Espanya és relativament senzill. En primer lloc cal fer un estudi de mercat, tot i que el més recomanable és delegar aquesta tasca en un especialista amb seu a Espanya.
Localitzades les oportunitats cal preparar la infraestructura d'inversió. Com hem dit, totes les persones físiques o jurídiques poden invertir al nostre territori. Tot i això, és freqüent la constitució d'una estructura ad hoc per gestionar la cartera immobiliària a Espanya.
En aquest sentit, les opcions més freqüents són:
1.- Constituir una societat de capital (SA o SL). Poden tenir un règim especial d'arrendament, i en cas de no dedicar-se a una activitat real es poden fer servir com a societats patrimonials.
2.- Constituir una Societat Anònima Cotitzada d'Inversió al Mercat Immobiliari (SOCIMI). Són un anàleg als Real Estate Investment Trust, orientades a inversors que destinaran la seva cartera immobiliària a l'arrendament.
Convé contrastar els avantatges i els desavantatges de cada opció amb un advocat especialista en inversió immobiliària a Espanya. Només així es podrà dissenyar una estructura a mida de l'inversor.
Quants diners he de tenir disponibles abans d'iniciar la meva inversió immobiliària?
Per acabar, la inversió immobiliària a Espanya té certs costos. Alguns dependran del model d'inversió. Per exemple, el manteniment associat a arrendaments o explotacions.
Altres són més previsibles, com els derivats del règim fiscal aplicable. Per exemple, els impostos d’adquisició dependran de si el venedor és un particular o una empresa.
En el primer cas, s'aplicarà l'impost de transmissions patrimonials, que té un cost d'un 10% sobre el valor de l'operació. I en el segon cas caldrà aplicar l'IVA (10% per a habitatges i 21% per a altres immobles) i l'impost d'actes jurídics documentats (entre un 1 i un 2,5% del valor de l'operació).
El règim aplicable a la tinença i l'explotació de la cartera immobiliària dependrà directament de l'estructura legal seleccionada. Sempre s'aplicaran a la tinença l'impost sobre el patrimoni i l'IBI. Pel que fa a l'explotació, es pot aplicar l'impost sobre la renda de no residents o l'impost de societats.
Finalment, caldrà considerar costos addicionals, com els notarials (elevació a escriptura pública del contracte) o registrals (inscripció al Registre de la Propietat).
Atès que la qüestió excedeix l'espai de què disposem, la nostra recomanació és que l'inversor consulti amb un advocat amb seu al territori espanyol abans d'iniciar la inversió.
Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en dret immobiliari estudiaran el seu cas concret. Comptem amb:
Despatx d’advocats a Barcelona
Despatx d’advocats a Madrid
Despatx d’advocats a Reus