Com invertir en Real Estate a Espanya amb garanties
Invertir en Real Estate a Espanya és una opció molt atractiva per a molts gestors i inversors estrangers. Tot i això, cal tenir cert coneixement del Dret Immobiliari per poder garantir l'èxit de l'operació.
En aquest sentit, és recomanable comptar amb un despatx d'advocats, que pugui aportar seguretat jurídica a les operacions, optimitzar-ne la rendibilitat i gestionar la cartera immobiliària.
Sense perjudici de la recomanació anterior, en aquest article explorarem algunes de les qüestions clau que s'haurien de tenir en compte a l'hora d'apostar per la inversió immobiliària a Espanya.
Per què invertir en Real Estate a Espanya?
Hi ha moltes raons per invertir en Real Estate a Espanya. En primer lloc, és un país amb unes condicions climàtiques i socioculturals privilegiades. No debades és una de les destinacions preferides a nivell global tant per al turisme com per retirar-se després de la jubilació.
D'altra banda, el mercat immobiliari és un dels forts punts de l'economia nacional. De fet, atenent les darreres dades del Consell General del Notariat, la compravenda d'habitatges segueix una tendència alcista a totes les comunitats autònomes. Durant el juliol del 2021 la compravenda d'habitatge va créixer un 22,9%, pujant el preu del metre quadrat una mitjana d'un 2,2%.
A més, la inversió en Real Estate a Espanya permet accedir al visat per a inversors o Golden Visa. Es tracta d'un permís de residència i de treball que aporta grans facilitats, especialment demandat per ciutadans extracomunitaris gràcies als avantatges que aporta quant a mobilitat i treball dins de la Unió Europea.
En resum, la inversió immobiliària a Espanya destaca per la rendibilitat i els beneficis que porta associada. Ja sigui per al gaudi personal o familiar o amb finalitats de rendibilitzar la inversió, la compravenda immobiliària a Espanya es mostra com una gran opció per a qui busca una bona oportunitat.
Què he de tenir en compte abans d'invertir en immobles a Espanya?
En primer lloc, convé considerar com s'obtindrà rendibilitat de la cartera d'immobles. Tradicionalment, les opcions més freqüents han estat la compravenda o l'arrendament. Actualment hi ha noves opcions, com ara la creació d'espais per a cohousing, la inversió mitjançant crowdfunding o l'oferta de l'espai com a allotjament turístic.
Un cop sapiguem si ocuparem, reformarem, revendrem o llogarem l'espai convé determinar la figura sota la qual realitzarem aquesta operativa. Tot i que podem fer totes aquestes operacions com a particulars, és freqüent recórrer a sistemes com la constitució d'una empresa (o cooperativa, en el cas del cohousing) o una societat patrimonial.
De la forma d’explotació elegida dependrà el règim fiscal aplicable. Tot i això, hem de conèixer els impostos a què se sotmetrà l'immoble en tot cas, com l'IVA, l'impost sobre transmissions patrimonials, l'IBI o la plusvàlua. Una planificació fiscal correcta pot contribuir a l'estalvi tributari.
Finalment, convé conèixer la normativa aplicable a les compravendes i els arrendaments. Tot i que algunes normes són pràcticament iguals a la majoria dels països (per exemple, la determinació de la jurisdicció competent en cas de conflicte, que sol recaure en el lloc on es troba l'immoble), d'altres poden variar.
Sobre la forma d'explotació de la inversió en Real Estate a Espanya
Mentre que la compravenda i el lloguer estan sòlidament regulats a Espanya, altres formes d'explotació no ho estan tant. És el cas del cohousing i el crowdfunding, tendències en creixement però que requereixen un estudi jurídic detallat.
Alhora, formes d'explotació com el lloguer turístic es troben en plena revisió legislativa. Això és degut a l'impacte que han tingut plataformes com Airbnb tant en els preus com en la disponibilitat d'habitatges de lloguer.
Això suposa que, tret que s'opti per vies tradicionals (per exemple, comprar un habitatge per reformar-lo i revendre'l, o un local comercial o nau industrial per llogar-lo a una empresa), convindria consultar el pla de negoci amb un advocat espanyol abans d'iniciar la inversió.
Sobre la forma jurídica recomanable
De la consulta amb l'advocat especialista en Real Estate s'hauria de sortir amb una idea més o menys clara sobre la forma jurídica a emprar. La inversió immobiliària és una operació de risc escàs. Per tant, en principi no hi hauria cap problema amb fer-la com a particular.
Tot i això, figures com les societats patrimonials poden ser més recomanables tant a nivell fiscal com de gestió i transmissió. Al cap i a la fi, centralitzar la cartera immobiliària en una persona jurídica pot ajudar els inversors a aïllar riscos i facilitar-ne la gestió i la transmissibilitat.
Sobre el règim fiscal de l’explotació immobiliària
A nivell fiscal és important conèixer que les compravendes se sotmeten a un impost de transmissió. Aquest pot ser l'IVA si l'habitatge és nou o l'impost sobre transmissions patrimonials si és de segona mà. En aquest moment també es meritarà l'IIVTNU (Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana), sempre que el terreny on radiqui l'immoble tingui la qualificació d'urbà.
A més, recurrentment es meritarà l'impost sobre béns immobles (IBI), que grava la titularitat de drets sobre béns immobles.
D'altra banda, si la cartera es gestionés mitjançant una empresa, diferents operacions podrien estar sotmeses a l'impost de societats. I en cas de pertànyer a una persona física se sotmetria a l'IRPF oa l'Impost sobre la Renda de No Residents.
En resum, cal conèixer el règim fiscal aplicable al cas, perquè tindrà un pes considerable sobre la rendibilitat de la inversió.
Sobre la normativa aplicable a compravendes i lloguers
Finalment, no podem oblidar la importància de la normativa i els costums aplicables a les compravendes i els lloguers. És fonamental conèixer com funcionen els contractes d'arres i sota quines circumstàncies pot quedar sense efectes un contracte de compravenda.
Igualment, són rellevants no només les condicions d'extinció d'un contracte d'arrendament, sinó també la distribució de càrregues i els drets i les obligacions de les parts.
Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en dret immobiliari estudiaran el seu cas concret. Comptem amb:
Despatx d’advocats a Barcelona
Despatx d’advocats a Madrid
Despatx d’advocats a Reus