Incompliment contractual en la compravenda d'habitatges

El Codi Civil estableix una definició clara del què és un contracte, i el defineix com l'acció en què una o diverses persones (parts) consenten a obligar-se, respecte d'una altra o altres, a donar alguna cosa o prestar algun servei.

Quan una de les parts no compleix amb les obligacions derivades de la mateixa o amb l'execució dels termes que regeixen el negoci jurídic, ens enfrontem al que en la pràctica jurídica se li coneix com a incompliment de contractes, en cas de compravenda d'un immoble la situació no varia gaire, ja que el mateix és un negoci jurídic constitutiu de la translació de la propietat d'un immoble com a contraprestació al pagament d'una quantitat dinerària.

L'incompliment contractual en la compravenda d'habitatges, ocorre quan el venedor o agent no compleix amb la seva part de l'obligació contreta en el contracte de compravenda que ha estat subscrit prèviament per les parts.

"L'ordenament jurídic espanyol en matèria de consum, sol interpretar els contractes a favor de el consumidor i exigeix ​​l'aplicació de la norma que a ell mateix li resulti més favorable, tot això amb la finalitat d'atorgar a la mateixa la major protecció possible davant els possibles incompliments dels venedors, sempre que hagi estat sotmès a la subscripció d'un contracte d'adhesió on hagi estat participi en la formació jurídica de les clàusules que l'acompanyen a la mateixa ".

Estudiarem els casos en els quals procedeix l'incompliment del contracte de compravenda d'habitatge:

Habitatge sobre plànol 

En el cas que es tracti d'un habitatge sobre plànol, en cas que alguna de les parts incompleixi les seves obligacions l'incompliment donarà lloc a l'aplicació de l'article 1124 de el Codi Civil: el qual estableix: cada part podrà exigir el compliment de el pactat o la resolució de la compravenda, amb una possible indemnització de danys i perjudicis. 

Habitatge ja construït

Quan el negoci jurídic tracte sobre un immoble construït, les part que no ha complert és la que va a córrer amb les causes de l'incompliment de la següent manera:

Suposem un cas de lliurament d'una reserva, si qui es va constituir com a reservista és qui recau en l'incompliment, perdrà la suma lliurat com a reserva, ara bé, si el venedor és qui incompleix amb la seva part de l'acord ha de tornar la suma lliurat com a reserva .

És a dir, si és el comprador el que incompleix, desistint de la reserva o no formalitzant la compravenda en el temps estipulat o el previ contracte d'arres, el mateix, perdrà la quantitat de la reserva, com a indemnització de danys i perjudicis causats al venedor, per no haver pogut aquest alienar el seu habitatge a possibles tercers compradors durant el termini de la reserva.

Ara bé, si el venedor incompleix el seu compromís i ven l'habitatge a un tercer dins el termini de reserva, estarà subjecte a indemnitzar danys i perjudicis al comprador, a part de tornar al comprador la quantitat lliurada per reserva.

Quines són les obligacions que tenen les parts en un contracte de compravenda?

El comprador té l'obligació de lliurar al venedor la suma acordada per a la translació de la propietat, al costat dels documents que provin la seva identitat i la licitud dels fons.

El venedor té l'obligació de lliurar l'objecte immoble objecte de la compravenda, no un altre immoble. És a dir, si es pacta la compravenda d'un pis, no es pot lliurar un local comercial o un lot de terreny i ni viceversa.

Què passa si el negoci no es realitza en el termini estipulat?

En el cas que les parts han pactat un pagament ajornat de l'habitatge i el comprador no compleix els terminis, el venedor no pot rescindir el contracte. "El comprador continuaria sent propietari de l'immoble i el venedor podria interposar la corresponent demanda judicial en reclamació de la quantitat deguda".

En aquest cas l'opció que li queda al venedor és sol·licitar la rescissió de el contracte, si es produeix un incompliment en el pagament en terminis del preu de l'habitatge per part de comprador, sempre que s'incorpori dins el contracte com una causa resolutòria del contracte .

Qui respon dels vicis ocults?

En el cas que hi hagi vicis ocults, sobre l'immoble a lliurar el comprador podrà exercir contra el venedor l'acció per a què sigui responsable d'evicció i danys ocults.

Què passa si hi ha absència de llicències?

En aquests casos el contracte pot declarar-se nul per vicis de consentiment, per haver ocultat promotor-venedor a comprador l'existència de vicis de l'edificació de naturalesa urbanística.


Contacti amb nosaltres, al Tel. 936 26 49 49, o envia'ns un correu electrònic a info@forcamabogados.com, i els nostres advocats especialistes en el incompliment contractual de compravenda d'habitatge estudiaran el seu cas concret.

A Forcam Advocats oferim assessorament de qualitat arreu del territori tant a clients nacionals com internacionals.