Què he de fer davant d'un incompliment del contracte de lloguer?
Real Estate
El contracte de lloguer és un acord entre arrendador (propietari) i arrendatari (inquilí) i ve regit per l'autonomia de la voluntat, és a dir per la voluntat de les parts. Per tant, les clàusules d'un contracte d'arrendament es converteixen en imprescindibles i necessàries per regular les conseqüències jurídiques diverses, i com no, també per establir la regulació en cas d'incompliment del contracte de lloguer.
Com actuar davant d'un incompliment del contracte de lloguer?
Estem davant d'una situació típica, en què tant arrendador com arrendatari no saben com actuar quan es donen aquestes dues classes de supòsits:
1)- L'inquilí que decideix resoldre unilateralment el contracte.
En aquest cas, hem de diferenciar si s'ha posat fi al termini fixat al contracte de lloguer o si, per contra, es tracta d'una resolució prèvia al termini estipulat per al lloguer. Si l'inquilí desitja rescindir de manera anticipada el contracte de lloguer i no han transcorregut com a mínim 6 mesos de termini des de l'inici de la relació arrendatícia, l'inquilí segons el que estipula el contracte, haurà d'indemnitzar el propietari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda per cada any del contracte que resti per complir, segons l'art. 11 de la LAU (Llei d'Arrendaments Urbans 29/1994 de 24 de novembre).
Amb això, el propietari tindrà dret a reclamar aquests imports i a poder interposar una reclamació prèvia burofax mitjançant representació d'advocat i posteriorment una possible demanda redactada per un despatx especialista en Real Estate, per haver-se produit un incompliment contractual.
Requisit diferent, és que l'inquilí posteriorment a aquest termini de 6 mesos decideixi resoldre unilateralment el contracte. En aquest cas s'haurà d'enviar una notificació en un termini mínim de 30 dies de preavís al propietari, abans de la data prevista per abandonar l'habitatge.
Aquest seria el cas d'un arrendatari que vol abandonar l'habitatge l'1 de gener, per tal que aquest llogater actuï sota la legalitat, caldrà enviar una notificació burofax com a mínim abans del dia 1 de desembre, per entendre's que es respecta el termini legal de preavís mínim de 30 dies.
2)- El propietari que decideix trencar unilateralment el contracte.
En els supòsits que el propietari decideixi resoldre el contracte per recuperar l'immoble objecte de lloguer, l'arrendador haurà de notificar a l'arrendatari amb un termini mínim de 2 mesos d'antelació la resolució del mateix, ja que altrament l'inquilí no tindrà l'obligació d'abandonar l'habitatge.
Aquesta comunicació a efectuar és recomanable que es notifiqui a través d'un despatx d'advocats, per a què el redactat i el contingut de la comunicació s'ajustin a la legalitat, ja que altrament podria no tenir-ne efectes jurídics.
En els supòsits d'incompliment per falta de pagament, danys a l'immoble, etc, aquesta comunicació es pot efectuar de forma immediata, no obstant això, per garantir el termini inclòs a la reforma legislativa per protegir els arrendataris, és preferible oferir un termini de 30 dies, per posteriorment no vulnerar drets de l'arrendatari i no veure'ns involucrats en un procediment judicial per no respectar els terminis mínims exigibles.
Podem posar com a exemple, la situació en què l'arrendatari no abona les mensualitats pactades al contracte, en les quals després de diversos intents de cobrament infructuosos, no hi ha cap pagament. En aquest cas concret caldrà acudir a un despatx d'advocats perquè es pugui actuar tan ràpid com sigui possible i es pugui iniciar un procediment de desnonament.
Amb això, abans d'interposar la respectiva demanda de desnonament, caldrà interposar un requeriment burofax previ i posteriorment al transcurs de 30 dies, ja serà possible iniciar la via legal, presentant la corresponent demanda sol·licitant l'abandonament de l'habitatge i el pagament de les quotes de lloguer i subministraments meritats i no abonats.
És possible acabar el contracte de lloguer abans d'hora, és a dir, abans que finalitzi el contracte?
La resposta és afirmativa, però sempre està supeditada al compliment de l'ordenament jurídic, mancant acord entre les parts.
En cas que l'inquilí vulgui abandonar l'habitatge per canvi de domicili, aquest ha d'avisar el propietari amb un termini mínim d'un mes abans que finalitzi l'any de contracte. En cas contrari, existiran conseqüències per l'incompliment del contracte de lloguer, conseqüències exposades a la primera part del present article.
És important saber que si les parts no estipulen cap termini sobre això, s'entendrà que el contracte té una durada d'1 any i per tant, s'haurà de respectar aquest termini mínim de permanència d'1 any a l'habitatge. Ja que si l'inquilí decideix acabar el contracte abans d'hora, haurà d'indemnitzar l'arrendador. La mateixa regla s'aplicaria per a aquells contractes que tenen una durada indefinida.
S'ofereix alguna alternativa perquè el propietari pugui sol·licitar la finalització del contracte de lloguer prèviament?
El propietari podrà exercir aquest dret en els casos següents:
Com actuar davant d'un incompliment del contracte de lloguer?
Estem davant d'una situació típica, en què tant arrendador com arrendatari no saben com actuar quan es donen aquestes dues classes de supòsits:
1)- L'inquilí que decideix resoldre unilateralment el contracte.
En aquest cas, hem de diferenciar si s'ha posat fi al termini fixat al contracte de lloguer o si, per contra, es tracta d'una resolució prèvia al termini estipulat per al lloguer. Si l'inquilí desitja rescindir de manera anticipada el contracte de lloguer i no han transcorregut com a mínim 6 mesos de termini des de l'inici de la relació arrendatícia, l'inquilí segons el que estipula el contracte, haurà d'indemnitzar el propietari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda per cada any del contracte que resti per complir, segons l'art. 11 de la LAU (Llei d'Arrendaments Urbans 29/1994 de 24 de novembre).
Amb això, el propietari tindrà dret a reclamar aquests imports i a poder interposar una reclamació prèvia burofax mitjançant representació d'advocat i posteriorment una possible demanda redactada per un despatx especialista en Real Estate, per haver-se produit un incompliment contractual.
Requisit diferent, és que l'inquilí posteriorment a aquest termini de 6 mesos decideixi resoldre unilateralment el contracte. En aquest cas s'haurà d'enviar una notificació en un termini mínim de 30 dies de preavís al propietari, abans de la data prevista per abandonar l'habitatge.
Aquest seria el cas d'un arrendatari que vol abandonar l'habitatge l'1 de gener, per tal que aquest llogater actuï sota la legalitat, caldrà enviar una notificació burofax com a mínim abans del dia 1 de desembre, per entendre's que es respecta el termini legal de preavís mínim de 30 dies.
2)- El propietari que decideix trencar unilateralment el contracte.
En els supòsits que el propietari decideixi resoldre el contracte per recuperar l'immoble objecte de lloguer, l'arrendador haurà de notificar a l'arrendatari amb un termini mínim de 2 mesos d'antelació la resolució del mateix, ja que altrament l'inquilí no tindrà l'obligació d'abandonar l'habitatge.
Aquesta comunicació a efectuar és recomanable que es notifiqui a través d'un despatx d'advocats, per a què el redactat i el contingut de la comunicació s'ajustin a la legalitat, ja que altrament podria no tenir-ne efectes jurídics.
En els supòsits d'incompliment per falta de pagament, danys a l'immoble, etc, aquesta comunicació es pot efectuar de forma immediata, no obstant això, per garantir el termini inclòs a la reforma legislativa per protegir els arrendataris, és preferible oferir un termini de 30 dies, per posteriorment no vulnerar drets de l'arrendatari i no veure'ns involucrats en un procediment judicial per no respectar els terminis mínims exigibles.
Podem posar com a exemple, la situació en què l'arrendatari no abona les mensualitats pactades al contracte, en les quals després de diversos intents de cobrament infructuosos, no hi ha cap pagament. En aquest cas concret caldrà acudir a un despatx d'advocats perquè es pugui actuar tan ràpid com sigui possible i es pugui iniciar un procediment de desnonament.
Amb això, abans d'interposar la respectiva demanda de desnonament, caldrà interposar un requeriment burofax previ i posteriorment al transcurs de 30 dies, ja serà possible iniciar la via legal, presentant la corresponent demanda sol·licitant l'abandonament de l'habitatge i el pagament de les quotes de lloguer i subministraments meritats i no abonats.
És possible acabar el contracte de lloguer abans d'hora, és a dir, abans que finalitzi el contracte?
La resposta és afirmativa, però sempre està supeditada al compliment de l'ordenament jurídic, mancant acord entre les parts.
En cas que l'inquilí vulgui abandonar l'habitatge per canvi de domicili, aquest ha d'avisar el propietari amb un termini mínim d'un mes abans que finalitzi l'any de contracte. En cas contrari, existiran conseqüències per l'incompliment del contracte de lloguer, conseqüències exposades a la primera part del present article.
És important saber que si les parts no estipulen cap termini sobre això, s'entendrà que el contracte té una durada d'1 any i per tant, s'haurà de respectar aquest termini mínim de permanència d'1 any a l'habitatge. Ja que si l'inquilí decideix acabar el contracte abans d'hora, haurà d'indemnitzar l'arrendador. La mateixa regla s'aplicaria per a aquells contractes que tenen una durada indefinida.
S'ofereix alguna alternativa perquè el propietari pugui sol·licitar la finalització del contracte de lloguer prèviament?
El propietari podrà exercir aquest dret en els casos següents:
- Quan hi hagi un impagament a les quotes de lloguer per part de l'arrendatari.
- Si l'inquilí està subarrendant l'habitatge llogat.
- Si l'inquilí realitza danys a l'habitatge objecte de lloguer, o fins i tot si l'arrendatari fa obres a la propietat.
- Si es fa un ús contrari al propi de viure, és a dir, si es realitzen activats contràries a la llei o activitats no permeses segons contracte, o fins i tot activitats que es considerin molestes, perilloses o il·lícites.
- En el cas que el mateix arrendador necessiti la recuperació perquè pugui viure el mateix propietari, un familiar de primer grau de consanguinitat, etc. En aquest cas concret i davant d'aquesta necessitat de recuperar la possessió, cal notificar a l'inquilí aquests motius i circumstàncies en un termini mínim de dos mesos.
Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en dret immobiliari estudiaran el seu cas concret.
A Forcam Advocats disposem d'oficines a Barcelona, Madrid i Reus.