Tercers ocupants d'habitatges subhastats

L'actual LEC no garanteix als licitadors en les subhastes judicials informació fiable respecte de la situació possessòria dels immobles subhastats, ocasionant que es pugui arribar a adquirir un bé amb tercers ocupants per desconeixement.

Des de Forcam Advocats, creiem que l'adequat seria que en la publicació de la subhasta es fes constar la situació possessòria de l'immoble, de manera que si no fos coneguda, la Llei hauria d'imposar la necessitat de practicar algun tipus de diligència.

Tercers ocupants d'immobles subhastats el cas dels Okupes

En el cas que hagin entrat «okupes» en l'immoble que és objecte de subhasta, no es pot entendre que resulti el llançament després de la subhasta, llevat que el mateix executant obtingui una resolució favorable abans de l'anunci de la mateixa.

El més senzill és que l'adjudicatari sol·liciti el seu desallotjament dins el procés d'execució, en el termini d'un any des de l'adquisició de l'immoble. Però el problema dels ocupants il·legals és que es desconegui la seva identitat, ja que es preveu notificar l'existència de l'execució perquè en un termini de deu dies aportin els seus títols de possessió.

Tercers ocupants d'immobles subhastats el cas dels arrendataris

Hem d'analitzar l'extinció de l'arrendament, depenent de la legislació aplicable al contracte.

Arrendaments sotmesos al Codi Civil

Els arrendaments que es troben exclosos de la legislació especial referent a la LAU i LAR es regeixen pel Codi Civil; de totes maneres, hi ha certs immobles, com els garatges o trasters que, depenent de si es lloguen com accessoris o no a l'habitatge o local, se'ls aplica la LAU o el CC.

Segons l’art.1571 CC «El comprador d'una finca arrendada té dret a que acabi l'arrendament vigent al efectuar-se la venda, llevat de pacte en contra i el que disposa la Llei Hipotecària».

El pacte a què es refereix l'art.1571 CC no és el que hi pugui haver entre arrendador i arrendatari, sinó l'acordat entre venedor i comprador, el qual podrà configurar-se com una cessió de contracte o com una estipulació en favor de tercer.

Respecte de la remissió del que estableix la Llei Hipotecària, procedeix citar l'art. 134 LH, establint el mateix que s'han de cancel·lar les càrregues posteriors a la hipoteca, de manera que l'arrendament només subsistirà quan consti en el Registre abans de la hipoteca; si no estigués inscrit o ho estigués amb posterioritat s'extingirà si el nou adquirent ho sol·licita.

Arrendaments sotmesos a la LAU

L'extinció o subsistència de l'arrendament després de la subhasta de l'habitatge es regula en l'article 13 LAU, el qual ha tingut tres redaccions diferents i actualment s'aplica una o una altra depenent de la data en què és signés el contracte.

• Arrendaments posteriors al 6 de març de 2019

És d'aplicació als arrendaments posteriors al 6 de març de 2019, que és la data en què va entrar en vigor aquesta norma.

Per tant, hem de diferenciar els contractes que no hagin arribat a cinc anys de durada o set si l'arrendador és una persona jurídica. Entenent que els arrendaments d'habitatge subsistiran, en cas de subhasta de l'immoble, amb independència de la seva inscripció al Registre de la Propietat, un termini mínim de cinc anys des de que és van concertar, o des de la posada a disposició de l'immoble si aquesta va ser posterior, o un mínim de set anys si l'arrendador fos persona jurídica, sense perjudici de la facultat de no renovar per part de l'arrendatari.

• Arrendaments concertats amb anterioritat al 6 de març de 2019, però amb posterioritat al 6 de juny de 2013

Si l'arrendament ha estat concertat amb anterioritat al 6 de març de 2019, però amb posterioritat al 6 de juny de 2013 és d'aplicació el règim més dur per a l'arrendatari perquè tan sols subsistirà l'arrendament quan hagués accedit al Registre de la Propietat amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret de l'arrendador.

• Arrendaments constituïts amb anterioritat al 6 de juny de 2013

Respecte dels arrendaments constituïts amb anterioritat al 6 de juny de 2013 sotmesos a la LAU 29/1994, en la redacció originària, del qual s'infereix que el contracte de lloguer el termini de durada hagi superat cinc anys haurà extingir-se a conseqüència de l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o de sentència judicial, llevat que consti inscrit al Registre amb anterioritat a la hipoteca o a l'anotació preventiva d'embargament, en aquest cas subsistirà per la durada pactada.

Actualment ja no és possible aplicar l'apartat primer de l'art. 13 en la seva redacció original, el qual protegia als arrendataris d'habitatges durant els cinc primers anys perquè no queda cap arrendament constituït abans del 6 de juny de 2013 que no hagi complert aquest termini.

El procés de desallotjament dels tercers ocupants en l'execució

Quan consti en el procediment l'existència i identitat de persones, diferents de l'executat, que ocupin l'immoble embargat, se'ls notificarà l'existència de l'execució, perquè, en el termini de deu dies, presentin davant el Jutjat els títols que justifiquin la seva situació.

Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en dret civil estudiaran el seu cas concret.

A Forcam Advocats disposem d'oficines a Barcelona, Madrid i Reus.