Claus legals del lloguer de local comercial a Espanya

El lloguer de local comercial, encara que també es regeix per la Llei d'Arrendaments Urbans, no segueix exactament les mateixes normes que s'apliquen a l'arrendament d'habitatges. A causa de la importància de l'activitat comercial desenvolupada en aquests establiments i a la major flexibilitat en el règim d'arrendament, és crucial redactar un contracte de lloguer que protegeixi adequadament les nostres necessitats. I per això, el més recomanable és buscar el consell d'un advocat especialista en Dret Immobiliari i Societari. 

Per tant, convidem al lector a contactar amb nosaltres si necessita assessorament abans de signar el seu contracte de lloguer de local comercial o requereix d'assistència per interpretar o fer-lo efectiu. Sense perjudici d'aquesta recomanació, en el nostre article d'avui volem destacar alguns dels elements més importants a considerar des d'una perspectiva legal quan volem arrendar un local comercial.

Regulació del lloguer de locals comercials 

L'arrendament de locals comercials es considera lloguer per a ús diferent de l'habitatge. Aquest és el règim aplicable a tallers, naus industrials, centres culturals o assistencials ... en definitiva, el que utilitzarem quan la finalitat de l'immoble llogat sigui desenvolupar una activitat professional, industrial o comercial. 

Cal destacar que, tot i que aquest tipus de lloguers se sotmeten a la Llei d'Arrendaments Urbans, l'aplicació de la llei és més laxa del que resulta en el cas de lloguers per a ús residencial. Així, només resulten d'aplicació imperativa dues clàusules:

1.- La fiança. Es tracta de la caució que es lliura en metàl·lic al celebrar-se el contracte. La seva quantia equival a dues mensualitats, que poden actualitzar-se passats els primers cinc o set anys de lloguer (depenent de si l'arrendador és persona física o jurídica).

Cal apuntar que al marge de la fiança, les parts poden establir qualsevol tipus de garantia addicional. En aquest sentit, les més freqüents són els avals o les assegurances de caució. 

2.- L'obligació de formalitzar el contracte per escrit a petició de qualsevol de les parts.

Fora d'aquests dos elements imperatius, el lloguer de local comercial es regeix per la voluntat de les parts. És a dir, pel contingut del contracte d'arrendament. Només si no s'aplicaran les altres normes de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i, supletòriament, les contingudes en el Codi Civil.

Similituds entre el règim de lloguer d'habitatge i el de locals comercials 

A falta d'acord, algunes disposicions aplicables al lloguer d'immobles residencials també seran extensibles al lloguer de locals comercials. En concret ens referim a:

- Seran de compte de l'arrendador les reparacions necessàries per conservar el local en condicions per a desenvolupar les activitats per les quals va ser llogat. En el cas que les obres durin més de 20 dies, l'arrendatari tindrà dret a una disminució de la renda.

No obstant això, el més habitual és que aquests supòsits es cobreixin per mitjà d'una assegurança o, si escau, una indemnització pel cessament d'activitat. Recordem que en aquests contractes pesa més la voluntat de les parts que la pròpia LAU.

- Respecte a les obres de millora, s'han de notificar amb una antelació mínima de tres mesos, podent l'arrendatari desistir unilateralment del contracte o aprofitar una reducció en la renda. 

- Si és el llogater qui vol fer obres, requerirà el consentiment de l'arrendador sempre que vagi a modificar la configuració de l'immoble, trasters, dependències i altres serveis accessoris. 

- L'alienació del local atorgarà a l'arrendatari el dret a exercir un dret de tempteig o retracte. Això li permetrà adquirir preferentment el local comercial que vingui ocupant.

Per excloure l'aplicació d'aquests principis generals serà necessari introduir una nova regulació al contracte.

Suspensió, extinció i resolució del contracte

Ens trobem amb altres supòsits similars als aplicables als arrendaments d'habitatge. Però hem de recordar que el nostre contracte podrà contravenir, personalitzant els supòsits de suspensió, extinció i resolució del contracte acceptables en el nostre cas.

- Es permet la suspensió del contracte quan l'execució d'obres de conservació o acordades per una autoritat competent la facin inutilitzable.

- En el cas que una de les parts incompleixi les seves obligacions contractuals, l'altra tindrà dret a resoldre el contracte. També podrà fer-ho:

- L'arrendador. Per això cal que es doni un incompliment com la falta de pagament de rendes o fiances o la realització d'accions insalubres, nocives, il·lícites o danyosos.

- L'arrendatari. Per a això s'exigirà que el seu arrendador no hagi realitzat les reparacions a què venia obligat o que hagi pertorbat el dret d'ús pacífic de l'arrendatari.

Cessions i subarrendaments

Donada la naturalesa consensual dels contractes de lloguer de local comercial, l'arrendatari no necessitarà permís de l'arrendador per cedir o subarrendar el local o part d'ell mateix. No obstant això, l'arrendador sí que podrà elevar la renda entre un 10% i un 20%. També podrà recórrer a aquesta elevació de la renda en cas de fusió, transformació o escissió de l'arrendatari.

Drets de l'arrendatari i els seus successors

En el cas de lloguer de local comercial, els successors de l'arrendatari tenen dret a continuar amb la seva activitat empresarial o professional en l'immoble arrendat, fins i tot després de la mort d'aquest. Per a això hauran de comunicar la seva subrogació a l'arrendador en un termini de dos mesos des del decés.

Per la seva banda, la negativa a renovar el contracte per part de l'arrendador donarà dret a l'arrendatari a exigir una indemnització a preu fet, en concepte de la pèrdua de clientela.

El més prudent és determinar en el propi contracte com es calcularà aquesta indemnització arribat el cas. No obstant això, la LAU ens ofereix unes normes de càlcul supletoris que, com sabem, només entraran joc a falta de previsió contrària.

Precisament per això és tan important prestar atenció a el contracte de lloguer de local comercial, ja que els seus efectes poden tenir aplicació preferent als de la pròpia LAU.

Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en alquilers de locals comercials estudiaran el seu cas concret. Comptem amb:

Despatx d’advocats a Barcelona
Despatx d’advocats a Madrid
Despatx d’advocats a Reus