Claves legales del alquiler de local comercial en España
El alquiler de local comercial, aunque también se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no sigue exactamente las mismas normas que se aplican al arrendamiento de viviendas. Debido a la importancia de la actividad comercial desarrollada en estos establecimientos y a la mayor flexibilidad en el régimen de arrendamiento, resulta crucial redactar un contrato de alquiler que proteja adecuadamente nuestras necesidades. Y para ello, lo más recomendable es buscar el consejo de un abogado especialista en Derecho Inmobiliario y Societario.
Por tanto, invitamos al lector a contactar con nosotros si necesita asesoría antes de firmar su contrato de alquiler de local comercial o requiere de asistencia para interpretarlo o hacerlo efectivo. Sin perjuicio de esta recomendación, en nuestro artículo de hoy queremos destacar algunos de los elementos más importantes a considerar desde una perspectiva legal cuando queremos arrendar un local comercial.
Regulación del alquiler de locales comerciales
El arrendamiento de locales comerciales se considera alquiler para uso distinto de la vivienda. Este es el régimen aplicable a talleres, naves industriales, centros culturales o asistenciales… en definitiva, el que utilizaremos cuando la finalidad del inmueble alquilado sea desarrollar una actividad profesional, industrial o comercial.
Cabe destacar que, aunque este tipo de alquileres se someten a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la aplicación de la ley es más laxa de lo que resulta en el caso de alquileres para uso residencial. Así, solo resultan de aplicación imperativa dos cláusulas:
1.- La fianza. Se trata de la caución que se entrega en metálico al celebrarse el contrato. Su cuantía equivale a dos mensualidades, que pueden actualizarse pasados los primeros cinco o siete años de alquiler (dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica).
Nótese que al margen de la fianza, las partes pueden establecer cualquier tipo de garantía adicional. En este sentido, las más frecuentes son los avales o los seguros de caución.
2.- La obligación de formalizar el contrato por escrito a petición de cualquiera de las partes.
Fuera de estos dos elementos imperativos, el alquiler de local comercial se rige por la voluntad de las partes. Es decir, por el contenido del contrato de arrendamiento. Solo en su defecto se aplicarán las demás normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, las contenidas en el Código Civil.
Similitudes entre el régimen de alquiler de vivienda y el de locales comerciales
A falta de acuerdo, algunas disposiciones aplicables al alquiler de inmuebles residenciales también serán extensibles al alquiler de locales comerciales. En concreto nos referimos a:
- Serán de cuenta del arrendador las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones para desarrollar las actividades para las que fue alquilado. En caso de que las obras duren más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a una disminución de la renta.
Sin embargo, lo más habitual es que estos supuestos se cubran por medio de un seguro o, en su caso, una indemnización por el cese de actividad. Recordemos que en estos contratos pesa más la voluntad de las partes que la propia LAU.
- Respecto a las obras de mejora, deberán notificarse con una antelación mínima de tres meses, pudiendo el arrendatario desistir unilateralmente del contrato o aprovechar una reducción en la renta.
- Si es el arrendatario quien quiere realizar obras, requerirá el consentimiento del arrendador siempre que vaya a modificar la configuración del inmueble, trasteros, dependencias y otros servicios accesorios.
- La enajenación del local otorgará al arrendatario el derecho a ejercitar un derecho de tanteo o retracto. Esto le permitirá adquirir preferentemente el local comercial que venga ocupando.
Para excluir la aplicación de estos principios generales será necesario introducir una nueva regulación en el contrato.
Suspensión, extinción y resolución del contrato
Nos encontramos con otros supuestos similares a los aplicables a los arrendamientos de vivienda. Pero debemos recordar que nuestro contrato podrá contravenirlos, personalizando los supuestos de suspensión, extinción y resolución del contrato aceptables en nuestro caso.
- Se permite la suspensión del contrato cuando la ejecución de obras de conservación o acordadas por una autoridad competente la hagan inutilizable.
- En el caso de que una de las partes incumpla con sus obligaciones contractuales, la otra tendrá derecho a resolver el contrato. También podrá hacerlo:
- El arrendador. Para ello es necesario que concurra un incumplimiento como la falta de pago de rentas o fianzas o la realización de acciones insalubres, nocivas, ilícitas o dañosos.
- El arrendatario. Para ello se exigirá que su arrendador no haya realizado las reparaciones a las que venía obligado o que haya perturbado el derecho de uso pacífico del arrendatario.
Cesiones y subarriendos
Dada la naturaleza consensual de los contratos de alquiler de local comercial, el arrendatario no necesitará permiso del arrendador para ceder o subarrendar el local o parte del mismo. Sin embargo, el arrendador sí podrá elevar la renta entre un 10 % y un 20 %. También podrá recurrir a esta elevación de la renta en caso de fusión, transformación o escisión del arrendatario.
Derechos del arrendatario y sus sucesores
En el caso de alquiler de local comercial, los sucesores del arrendatario tienen derecho a continuar con su actividad empresarial o profesional en el inmueble arrendado, incluso tras el fallecimiento de este. Para ello deberán comunicar su subrogación al arrendador en un plazo de dos meses desde el deceso.
Por su parte, la negativa a renovar el contrato por parte del arrendador dará derecho al arrendatario a exigir una indemnización a tanto alzado, en concepto de la pérdida de clientela.
Lo más prudente es determinar en el propio contrato cómo se calculará esta indemnización llegado el caso. Sin embargo, la LAU nos ofrece unas normas de cálculo supletorias que, como sabemos, solo entrarán juego a falta de previsión contraria.
Precisamente por eso es tan importante prestar atención al contrato de alquiler de local comercial, pues sus efectos pueden tener aplicación preferente a los de la propia LAU.
Contacte con nosotros, y nuestros abogados especialistas en alquileres de local comercial estudiaran su caso concreto.
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