Com gestionar una compravenda immobiliària a Espanya
Gestionar una compravenda immobiliària a Espanya des de l'estranger és possible i fins i tot senzill, sempre que es compti amb un assessor proper a el lloc en què es trobi l'immoble. Bàsicament entren en joc dos factors principals:
D'una banda, l'assessoria jurídica. Donada la rellevància d'aquestes operacions, sempre és aconsellable comptar amb un advocat amb experiència en Dret Immobiliari. Però la seva ajuda serà més important encara quan l'operació es tramiti des de l'estranger.
Els advocats immobiliaris poden supervisar la correcció de la transmissió, comprovar que l'immoble es troba lliure de càrregues i ocupants i informar sobre el règim fiscal aplicable. Si la compravenda té fins d'inversió podran gestionar la cartera immobiliària. I en el cas que l'objectiu sigui instal·lar-se a Espanya, podran realitzar els tràmits oportuns per obtenir un visat o permís de residència.
El segon factor en joc és l'autorització per realitzar l'operació en nom aliè. D'aquesta manera, el comprador estranger pot evitar fer desplaçaments innecessaris a Espanya per gestionar la seva compravenda. Aquesta autorització es concedeix per mitjà d'un document conegut com a poders.
Vegem la importància de tots dos factors a l'hora de fer una compravenda immobiliària a Espanya des de l'estranger, així com els detalls que convé tenir en compte.
Assessoria jurídica per a la inversió immobiliària a Espanya
La inversió immobiliària sempre requereix cert coneixement de l'Ordenament Jurídic de el lloc on es troba l'immoble. Les branques més importants en aquest sentit són el Dret Civil (particularment, contractes, propietat i Registre) i el Dret Fiscal (que determinarà el règim tributari aplicable).
Claus de Dret Civil per comprar un immoble
En primer lloc, hem de verificar que l'habitatge pertanyi a qui diu ser el seu propietari i que no tingui cap càrrega. Això es pot fer per mitjà del Registre de la Propietat, sol·licitant una nota simple.
En el cas d'haver càrregues, caldria comprovar el cost i procediment per a cancel·lar-les. Per exemple, si estem davant d'una hipoteca podem subrogar en la posició del deutor i descomptar el capital pendent d'amortització de el preu final de l'operació, encara que necessitarem l'autorització del banc. Més complex serà aixecar embargaments, situació en la qual probablement no quedi més remei que abonar els deutes de les que responen.
També caldrà comprovar que l'immoble no tingui ocupants. En cas contrari podríem veure'ns en la necessitat de promoure un desnonament, el que allargarà el procés de presa de possessió.
En el cas de compres d'obra nova convindria comprovar l'estat de l'edifici. No obstant això, a Espanya hi ha un règim especial de responsabilitat per a aquest tipus de vendes. De manera que l'inversor estarà considerablement protegit.
Un altre aspecte a considerar serà el propi contracte de compravenda. El més habitual és combinar-ho amb un contracte d'arres, que garantirà que l'operació es resolgui amb èxit. Convé redactar aquests contractes amb cautela i precisió, perquè el seu incompliment comportarà l'inici de reclamacions que podrien derivar en un judici.
Claus de Dret Fiscal per comprar un immoble
A nivell fiscal convé conèixer els impostos aplicables a l'operació. Aquests suposaran un sobre cost proporcional a el preu de compra.
Encara que a Espanya hi ha diferències en matèria tributària entre les diferents autonomies, els impostos més rellevants que haurem de considerar són:
- L'impost sobre el valor afegit (IVA). S'aplica només a la primera compra. És a dir, a les adquisicions d'obra nova. Arriba el 21% el preu de transmissió.
- L'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD). S'aplica a les compravendes d'immobles successives. És a dir, a aquelles "de segona mà" o, dit d'una altra manera, les que no afecten obra nova. En general s'aplicarà la modalitat de transmissions patrimonials, però en el cas de lliurar-se l’habitatge amb subrogació hipotecària o en altres negocis jurídics també podria entrar en joc la modalitat de transmissions patrimonials.
- L'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU). Més conegut com a plusvàlua, és un impost municipal que es reporta en les transmissions d'immobles amb aquesta naturalesa. Encara que li correspon abonar-lo a venedor, la veritat és que de vegades es pacta un repartiment, i fins i tot la delegació del pagament sobre el comprador.
Conèixer en detall aquest sistema tributari serà imprescindible per saber el preu final de la compravenda i evitar sobre costos que no li correspongui pagar a comprador.
Apoderament per gestionar una compravenda immobiliària a Espanya des de l'estranger
El poder és un document públic que acredita que una persona ha autoritzat a una altra per realitzar certes operacions en nom seu. Per tant, els poders han d'identificar el poderdant i a l'apoderat, la data d'inici i finalització d'efectes i les operacions autoritzades.
Un poder pot ser més o menys extens, depenent de la situació. En general, és recomanable que el poder es limiti a les operacions que es vagin a realitzar. Per exemple, la gestió de la compravenda.
No obstant això, es podria concedir un poder general per autoritzar tot tipus d'actuacions, o bé incloure diverses habilitacions en el mateix document. Per exemple, es pot apoderar un advocat immobiliari a Espanya perquè realitzi la compra, la inscripció en el Registre de la Propietat, l'abonament d'impostos i tramiti el visat.
Això serà el més còmode si es vol tramitar la compravenda immobiliària a Espanya des de l'estranger, ja que evitarà que l'inversor hagi de desplaçar-se per fer cap gestió.
Com s'atorguen aquests poders?
Els poders a Espanya s'atorguen davant de notari. Caldrà personar-se en la seva oficina i exposar els detalls que ha d'incloure el poder i que ja hem explicat.
No obstant això, l'inversor estranger també pot evitar aquest desplaçament si atorga el poder davant un fedatari públic del seu Estat de residència. En aquest cas caldrà traduir el poder a una llengua oficial a Espanya i incorporar el segell de la postil·la de la Haia.
La postil·la de la Haia permet certificar l'autenticitat d'un document d'una manera senzilla, conforme es regula en el Conveni de la Haia que suprimeix l'exigència de legalització de documents públics estrangers.
Per tant, l'inversor estranger pot limitar-se a contractar al seu advocat immobiliari a Espanya i enviar-li el poder atorgat davant el seu Notari local. Simplement amb aquest document, l'assessor espanyol podrà començar a gestionar la compravenda immobiliària a Espanya.
Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en dret immobiliari estudiaran el seu cas concret. Comptem amb:
Despatx d’advocats a Barcelona
Despatx d’advocats a Madrid
Despatx d’advocats a Reus