Cómo invertir en Real Estate en España con garantías
Invertir en Real Estate en España es una opción muy atractiva para muchos gestores e inversores extranjeros. Sin embargo, es necesario tener cierto conocimiento del Derecho Inmobiliario para poder garantizar el éxito de la operación.
En este sentido, resulta recomendable contar con un despacho de abogados, que pueda aportar seguridad jurídica a las operaciones, optimizar su rentabilidad y gestionar la cartera inmobiliaria.
Sin perjuicio de la anterior recomendación, en este artículo vamos a explorar algunas de las cuestiones clave que deberían tenerse en cuenta a la hora de apostar por la inversión inmobiliaria en España.
¿Por qué invertir en Real Estate en España?
Existen muchas razones por las que invertir en Real Estate en España. En primer lugar, se trata de un país con unas condiciones climáticas y socioculturales privilegiadas. No en balde es uno de los destinos preferidos a nivel global tanto para el turismo como para retirarse tras la jubilación.
Por otro lado, el mercado inmobiliario es uno de los puntos fuertes de la economía nacional. De hecho, atendiendo a los últimos datos del Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas sigue una tendencia alcista en todas las Comunidades Autónomas. Durante julio de 2021 la compraventa de vivienda creció un 22,9 %, subiendo el precio del metro cuadrado una media de un 2,2 %.
Además, la inversión en Real Estate en España permite acceder al visado para inversores o Golden Visa. Se trata de un permiso de residencia y trabajo que aporta grandes facilidades, especialmente demandado por ciudadanos extracomunitarios gracias a las ventajas que aporta en cuanto a movilidad y trabajo dentro de la Unión Europea.
En resumen, la inversión inmobiliaria en España destaca por su rentabilidad y por los beneficios que lleva asociada. Ya sea para disfrute personal o familiar o con fines de rentabilizar la inversión, la compraventa inmobiliaria en España se muestra como una gran opción para quien busca una buena oportunidad.
¿Qué debo tener en cuenta antes de invertir en inmuebles en España?
En primer lugar, conviene considerar de qué modo se va a obtener rentabilidad de la cartera de inmuebles. Tradicionalmente, las opciones más frecuentes han sido la compraventa o el arrendamiento. Actualmente existen nuevas opciones, como la creación de espacios para cohousing, la inversión mediante crowdfunding o la oferta del espacio como alojamiento turístico.
Una vez sepamos si vamos a ocupar, reformar, revender o alquilar el espacio conviene determinar la figura bajo la cual realizaremos esta operativa. Aunque podemos realizar todas estas operaciones como particulares, es frecuente recurrir a sistemas como la constitución de una empresa (o cooperativa, en el caso del cohousing) o una sociedad patrimonial.
De la forma de explotación elegida dependerá el régimen fiscal aplicable. Sin embargo, debemos conocer los impuestos a los que se someterá el inmueble en todo caso, como el IVA, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el IBI o la plusvalía. Una correcta planificación fiscal puede contribuir al ahorro tributario.
Por último, conviene conocer la normativa aplicable a las compraventas y arrendamientos. Pese a que algunas normas son prácticamente iguales en la mayoría de los países (por ejemplo, la determinación de la jurisdicción competente en caso de conflicto, que suele recaer en el lugar en que se encuentra el inmueble), otras pueden variar.
Sobre la forma de explotación de la inversión en Real Estate en España
Mientras la compraventa y el alquiler están sólidamente regulados en España, otras formas de explotación no lo están tanto. Es el caso del cohousing y el crowdfunding, tendencias en crecimiento pero que requieren de un detallado estudio jurídico.
A su vez, formas de explotación como el alquiler turístico se encuentran en plena revisión legislativa. Ello se debe al impacto que han tenido plataformas como Airbnb tanto en los precios como en la disponibilidad de viviendas en alquiler.
Esto supone que, salvo que se opte por vías tradicionales (por ejemplo, comprar una vivienda para reformarla y revenderla, o un local comercial o nave industrial para alquilarla a una empresa), convendría consultar el plan de negocio con un abogado español antes de iniciar la inversión.
Sobre la forma jurídica recomendable
De la consulta con el abogado especialista en Real Estate debería salirse con una idea más o menos clara sobre la forma jurídica a emplear. La inversión inmobiliaria es una operación de escaso riesgo. Por tanto, en principio no habría ningún problema con realizarla como particular.
Sin embargo, figuras como las sociedades patrimoniales pueden ser más recomendables tanto a nivel fiscal como de gestión y transmisión. A fin de cuentas, centralizar la cartera inmobiliaria en una persona jurídica puede ayudar a los inversores a aislar riesgos y facilitar su gestión y transmisibilidad.
Sobre el régimen fiscal de la explotación inmobiliaria
A nivel fiscal es importante conocer que las compraventas se someten a un impuesto de transmisión. Este puede ser el IVA si la vivienda es nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano. En este momento también se devengará el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), siempre que el terreno donde radique el inmueble tenga la calificación de urbano.
Además, recurrentemente se devengará el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la titularidad de derechos sobre bienes inmuebles.
Por otro lado, si la cartera se gestionara por medio de una empresa, diferentes operaciones podrían estar sometidas al Impuesto de Sociedades. Y en el caso de pertenecer a una persona física se sometería al IRPF o al Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
En resumen, conviene conocer el régimen fiscal aplicable al caso, porque tendrá un peso considerable sobre la rentabilidad de la inversión.
Sobre la normativa aplicable a compraventas y alquileres
Por último, no podemos olvidar la importancia de la normativa y las costumbres aplicables a las compraventas y alquileres. Resulta fundamental conocer cómo funcionan los contratos de arras y bajo qué circunstancias puede quedar sin efectos un contrato de compraventa.
Igualmente, son relevantes no solo las condiciones de extinción de un contrato de arrendamiento sino también la distribución de cargas y los derechos y obligaciones de las partes.
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