Gestión de impuestos al patrimonio desde fuera de España
Una de las claves de la inversión en Real Estate radica en la gestión de impuestos al patrimonio desde fuera de España. Estos pueden diferenciarse en dos grupos. Por un lado, los que gravan las ganancias o pérdidas patrimoniales. Y, por otro lado, aquellos que gravan la titularidad de bienes y derechos.
Por tanto, resulta imprescindible conocer los impuestos que se deben abonar a la hora de gestionar una compraventa o una cartera de inmuebles. No solo su carga tributaria, fundamental para una adecuada planificación económica, sino también el modo de liquidarlos, declararlos y abonarlos.
Para realizar su gestión tributaria desde el extranjero, la mayoría de los inversores contratan a un representante fiscal en el territorio. De este modo pueden dejar en sus manos la gestión de impuestos al patrimonio desde fuera de España, sin necesidad de desplazarse para atender sus obligaciones con la Hacienda Pública.
¿A qué clase de impuestos sobre el patrimonio debo estar atento como inversor?
Estrictamente, los impuestos sobre el patrimonio son aquellos que gravan la titularidad de bienes o derechos. Es decir, los que se aplican sobre la riqueza. En el sector Real Estate estos impuestos incluyen el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Sin embargo, lo cierto es que existen otras tasas e impuestos aplicables a los propietarios de inmuebles en España.
Por un lado, están aquellos que afectan al mantenimiento de la edificación. Hablamos de impuestos municipales, como los que pueden gravar servicios públicos (basuras, agua…) u obras y reformas (Impuesto sobre las Construcciones, Instalaciones y Obras).
Por otro, cabe llamar la atención sobre los impuestos a las rentas o ganancias patrimoniales. A fin de cuentas, la mayor parte de los inversores extranjeros pretenden que su parque inmobiliario sea productivo. Sea a través del arrendamiento de locales, pisos, oficinas o naves industriales, mediante la reforma y posterior reventa o cualquier otro modo de explotación económica. Siempre que la gestión de la cartera de inmuebles genere rentas estas deberán declararse y someterse a su régimen tributario.
Veamos cada uno de estos casos en detalle.
Gestión de impuestos al patrimonio desde fuera de España
El principal impuesto al patrimonio en España es el conocido como Impuesto sobre el Patrimonio (IP). El IP debe abonarse por personas físicas cuando:
1.- La cuota tributaria supere el mínimo exento, que con carácter general es de 700.000 euros. Nótese que las Comunidades Autónomas tienen competencia para alterar este mínimo para sus residentes.
2.- O bien el valor de los bienes o derechos del contribuyente sea superior a 2.000.000 de euros.
La vivienda habitual del contribuyente está exenta de este impuesto con un importe máximo de 300.000 euros. Se trata de un impuesto que se aplica en todo el territorio nacional, en dos modalidades:
1.- Por obligación personal a las personas físicas con residencia habitual en el territorio.
2.- Y por obligación real a las personas físicas que no tengan residencia habitual en España, pero sean titulares de bienes o derechos aquí.
El otro impuesto destacable sobre el patrimonio es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Grava la titularidad de bienes inmuebles, independientemente de su naturaleza, así como los derechos de superficie, usufructo, propiedad o las concesiones administrativas. Su importe depende del tipo impositivo aprobado en cada Ayuntamiento y del valor catastral del inmueble.
Nótese que el IBI es un impuesto municipal, que están obligados a exigir todos los Ayuntamientos en España. También pueden exigir, mediante ordenanzas fiscales:
1.- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se devenga en la transmisión de este tipo de terrenos. Aunque recientemente se ha declarado su inconstitucionalidad, cabe esperar que el legislador lo reforme para reinstaurarlo.
2.- El Impuesto sobre las Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Se devenga en caso de reforma, obra o edificación.
3.- Las tasas y precios públicos que estimen convenientes. Suelen devengarse cuando el Ayuntamiento presta servicios públicos.
¿Cómo gestionar estos impuestos desde el extranjero?
Para realizar una adecuada gestión de impuestos al patrimonio desde fuera de España conviene designar a un representante fiscal en el territorio. Debemos tener en cuenta que no todas las Autoridades remitirán sus notificaciones al extranjero. Además, en caso de no contar con un responsable de la gestión, el inversor deberá estar pendiente de los plazos de declaración y autoliquidación.
Sin embargo, al designar a un representante, este podrá encargarse del cumplimiento de las obligaciones tributarias en nombre del contribuyente. Además, la Agencia Tributaria se entenderá directamente con él, remitiéndole las oportunas notificaciones y comunicaciones.
Precisamente por ello la mayoría de inversores extranjeros contratan a representantes fiscales, delegando en ellos su gestión tributaria para evitar tener que estar pendientes de la normativa local y nacional. De hecho, desde Forcam Abogados prestamos este servicio a inversores de todo el mundo.
Gestión de impuestos a las rentas y transmisiones desde el extranjero
Como nota final queremos destacar que los impuestos al patrimonio no son los únicos que gravan al inversor extranjero. Para que el patrimonio en España sea productivo se deberá gestionar de algún modo. Y cada modalidad de explotación estará sometida a sus propios impuestos.
Así, la transmisión de inmuebles se grava por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o, en caso de tratarse de una nueva edificación, por el Impuesto sobre el Valor Añadido. También resultará de aplicación el antedicho IIVTNU. Y, en caso de reformarse el inmueble antes de venderlo, podría resultar de aplicación el ICIO.
En el caso de la obtención de rentas por personas físicas deberemos pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o el de No Residentes. Si el arrendamiento tuviera carácter profesional o empresarial también sería necesario darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas, si bien están exentos de pagarlo las personas físicas y las entidades y no residentes con establecimiento permanente con un volumen de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
Por último, en el caso de constituir una sociedad para gestionar la cartera inmobiliaria no serán los impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas o No Residentes los que se apliquen. En este caso se aplicaría el Impuesto de Sociedades, que puede ser conveniente cuando la cifra de negocios se eleva.
En definitiva, los inversores extranjeros pueden delegar la gestión de impuestos al patrimonio desde fuera de España en un representante fiscal en el territorio. Cuestión altamente recomendable si tenemos en cuenta la complejidad de la estructura fiscal aplicable a su inversión.
Contacte con nosotros, y nuestros abogados especialistas en derecho fiscal estudiaran su caso concreto. Contamos con:
Despacho de abogados en Barcelona
Despacho de abogados en Madrid
Despacho de abogados en Reus