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Incumplimiento contractual en la compraventa de viviendas

El Código Civil establece una definición clara de lo qué es un contrato, y lo define como la acción en que una o varias personas (partes) consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

Cuando una de las partes no cumple con las obligaciones derivadas del mismo o con la ejecución de los términos que rigen el negocio jurídico, nos enfrentamos a lo que en la práctica jurídica se le conoce como incumplimiento de contratos, en caso de compraventa de un inmueble la situación no varia mucho, ya que el mismo es un negocio jurídico constitutivo de la traslación de la propiedad de un inmueble como contraprestación al pago de una cantidad dineraria.

Tal y como argumenta Forcam Abogados, el incumplimiento contractual en la compraventa de viviendas, ocurre cuando el vendedor o agente no cumple con su parte de la obligación contraída en el contrato de compraventa que ha sido suscrito previamente por las partes.

“El ordenamiento jurídico español en materia de consumo, suele interpretar los contratos a favor del consumidor y exige la aplicación de la norma que al mismo le resulte más favorable, todo ello con la finalidad de otorgar al mismo la mayor protección posible ante los posibles incumplimientos de los vendedores, siempre y cuando haya sido sometido a la suscripción de un contrato de adhesión donde el no ha sido participe en la formación jurídica de las clausulas que le acompañan al mismo”.

Estudiaremos los casos en los cuales procede el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda:

Vivienda sobre plano

En el caso de que se trate de una  vivienda sobre plano, en caso de que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones  dicho incumplimiento dará lugar a la aplicación del artículo 1124 del Código Civil: el cual establece: cada parte podrá exigir el cumplimiento de lo pactado o la resolución de la compraventa, con una posible indemnización de daños y perjuicios.

Vivienda ya construida

Cuando el negocio jurídico verse sobre un inmueble construido, las parte que no ha cumplido es la que va a correr con las causas del incumplimiento de la siguiente forma:

Supongamos un caso de entrega de una reserva, si quien se constituyo como reservista es quien recae en el incumplimiento, perderá el monto entregado como reserva, ahora bien, si el vendedor es quien incumple con su parte del acuerdo deberá regresar el monto entregado como reserva.

Es decir, si es el comprador el que incumple, desistiendo de la reserva o no formalizando la compraventa en el tiempo estipulado o el previo contrato de arras, el mismo, perderá la cantidad de la reserva, como indemnización de daños y perjuicios causados al vendedor, por no haber podido este enajenar su vivienda a posibles terceros compradores durante el plazo de la reserva.

Ahora bien, Si el vendedor incumple su compromiso y vende la vivienda a un tercero dentro del plazo de reserva, estará sujeto a indemnizar daños y perjuicios al comprador, aparte de devolver al comprador la cantidad entregada por reserva.

¿Cuáles son las obligaciones que tienen las partes en un contrato de compraventa?

El Comprador tiene la obligación de entregar al vendedor el monto acordado para la traslación de la propiedad, junto a los documentos que prueben su identidad y la licitud de los fondos.

El vendedor tiene la obligación de entregar el objeto inmueble objeto de la compraventa, no otro inmueble. Es decir, si se pacta la compra-venta de un piso, no se puede entregar un local comercial o un lote de terreno y ni viceversa.

¿Qué pasa si el negocio no se realiza en el plazo estipulado?

En caso de que las partes han pactado un pago aplazado de la vivienda y el comprador no cumple los plazos, el vendedor no puede rescindir el contrato. “El comprador continuaría siendo propietario del inmueble y el vendedor podría interponer la correspondiente demanda judicial en reclamación de la cantidad debida”.

En este caso la opción que le queda al vendedor es solicitar la rescisión del contrato, si se produce un incumplimiento en el pago en plazos del precio de la vivienda por parte del comprador, siempre que se incorpore dentro del contrato como una causa resolutoria del contrato.

¿Quién responde de los vicios ocultos?

En el caso de que existan vicios ocultos, sobre el inmueble a entregar el comprador podrá ejercer contra el vendedor la acción para que responsa de evicción y daños ocultos. 

¿Qué sucede si hay ausencia de licencias?

En estos casos el contrato puede declararse nulo por vicios del consentimiento, por haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística.

Contacte con nosotros, y nuestros abogados especialistas en derecho civil estudiaran su caso concreto. 

En Forcam Abogados disponemos de oficinas en Barcelona, Tarragona, Reus Tárrega.