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La responsabilidad del arrendador y/o arrendatario en los daños causados en elementos comunes

Uno de los principales problemas que sufren las comunidades de vecinos, son los daños originados por conductas dolosas o imprudentes de los inquilinos. En este artículo analizamos la hipotética responsabilidad del propietario, en los daños efectuados por su inquilino.

En cuanto a la responsabilidad del arrendador por los daños causados por los inquilinos en los elementos comunes, la doctrina establece supuestos de responsabilidad de los arrendadores, según Sentencia 216/2004 de fecha 18 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Albacete.

  • Hay responsabilidad extracontractual de los arrendadores si existe requerimiento previo de los daños reiterados y hay omisión en la respuesta.
  • Si el quantum indemnizatorio es proporcional a los beneficios obtenidos por la renta percibida.

Por otro lado, tenemos jurisprudencia en contra de la responsabilidad del arrendador en los daños causados por los inquilinos en los elementos comunes, según Sentencia 44/2016 de fecha 5 de febrero de 2016 de la Audiencia Provincial de A Coruña.

  • El arrendatario es quien controla el uso del inmueble. Las consecuencias de ese uso le atribuyen la responsabilidad por daños causados a terceros.
  • El arrendador no asume responsabilidad al no tener relación con el inmueble a partir del contrato.

También contamos, con otro supuesto referente a la responsabilidad mixta para arrendador o arrendatario, según Sentencia 247/2010 de fecha 31 de mayo de 2010 de la Audiencia Provincial de Madrid.

  • El arrendador, según el artículo 1.554 CC debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato y debe hacer en la vivienda todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir al uso a que ha sido destinada.
  • Por su lado el arrendatario está obligado a usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado (art. 1.555 CC).

Pero, además, uno y otro tienen también otras obligaciones respecto de terceros o vecinos.

  • El arrendador es a la vez copropietario dentro de la comunidad de propietarios del inmueble.
  • Y el arrendatario como convecino de otros vecinos está obligado a no causarles daño con el uso de la vivienda que tiene alquilada (art. 1.902 CC).

En este último supuesto, analizamos la responsabilidad del comunero en los daños causados en elementos comunes por sus inquilinos de alquiler vacacional

Hemos repetido en varias ocasiones que las soluciones ante los terceros o vecinos molestos sería la de fijar unas normas de régimen interno donde se incluya esta voluntad consensuada y aprobada por la comunidad. Fijando que el propio arrendador será el obligado a asumirlo, o la compañía de seguros que contrate para los daños causados por sus inquilinos. Esta circunstancia podría ampliarse y extenderse además de los presupuestos de alquiler vacacional, a cualquier tipo de alquiler, a fin de no dejar fuera al resto de arrendamientos, como el de temporada o de larga duración.

Suscripción por el arrendador de póliza de seguro de daños

Todo propietario que efectué un contrato de alquiler vacacional, o de otro tipo, deberá suscribir cada año una póliza de seguro cuya cobertura atienda los daños producidos por los inquilinos de alquiler vacacional, o de cualquier otra relación arrendaticia, así como elementos comunes de la comunidad o elementos privativos de otros propietarios o inquilinos que residan en la comunidad.

Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador

Cualquier propietario que desee formalizar un contrato de alquiler vacacional deberá preocuparse por el estricto cumplimiento de las normas de convivencia de sus inquilinos, y alertar de la expulsión cuando reciba queja el presidente o administrador de fincas por causar daños a los elementos comunes.

En el caso de pasividad por parte del propietario, el presidente convocará junta extraordinaria, a fin de poder tratar la cesación del alquiler al propietario infractor.

Comunicación de la comunidad al arrendador de daños causados por inquilinos en elementos comunes

Cuando la comunidad de propietarios detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono. La comunidad solicitará directamente los servicios de un profesional para proceder a la reparación, previa constancia de reportaje fotográfico de los daños causados, a fin de que se le dé traslado al arrendador para su abono o con cargo a la póliza de seguro contratada a tal fin.

La comunidad abrirá un parte de incidencia por daños causados por inquilinos de alquiler vacacional dejando constancia de:

  • Tipo de daño causado.
  • Identificación de la persona (propietarios, conserje, tercero, etc.) que ha visto al inquilino causando los daños.
  • Importe de los daños causados.

Les recordamos que en Forcam Abogados los abogados especialistas en derecho civil podrán aclararle cuantas dudas le surjan en su caso concreto.

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