¿Qué debo hacer ante un incumplimiento del contrato de alquiler?
El contrato de alquiler es un acuerdo entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino) y viene regido por la autonomía de la voluntad, es decir por la voluntad de las partes. Por lo que, las cláusulas de un contrato de arrendamiento se convierten en imprescindibles y necesarias para regular las consecuencias jurídicas diversas, y como no, también para establecer la regulación en caso de incumplimiento del contrato de alquiler.
¿Cómo actuar ante un incumplimiento del contrato de alquiler?
Estamos ante una situación típica, en la cual tanto arrendador como arrendatario no saben como actuar cuando se dan estas dos clases de supuestos:
1)- El inquilino que decide resolver unilateralmente el contrato
En este caso debemos de diferenciar si se ha puesto fin al plazo fijado en el contrato de alquiler o si por lo contrario, se trata de una resolución previa al plazo estipulado para el alquiler. Si el inquilno desea rescindir de forma anticipada el contrato de alquiler y no han transcurrido como mínimo 6 meses de plazo desde el inicio de la relación arrendaticia, el inquilino según lo estipulado en el contrato, deberá de indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir, según el art. 11 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre).
Con lo cual, el propietario tendrá derecho a reclamar dichos importes y a poder interponer una reclamación previa burofax mediante representación de abogado y posteriormente una posible demanda redactada por un despacho especialista en Real Estate, por haberse dado un incumplimiento contractual.
Requisito distinto es que el inquilino posteriormente a este plazo de 6 meses decida resolver unilateralmente el contrato, en este caso, solamente será necesario que el arrendatario notifique al arrendador mediante comunicación fehaciente redactada por despacho de abogados, que desea resolverlo el contrato, siempre que la notificación se efectue en un plazo mínimo de 30 días de preaviso al propietario antes de la fecha prevista para abandonar la vivienda.
Este sería el caso de un arrendatario que quiere abandonar la vivienda el 1 de enero, para que este inquilino actúe bajo la legalidad, será necesario enviar una notificación burofax como mínimo antes del día 1 de diciembre, para entenderse que se respeta el plazo legal de preaviso mínimo de 30 días.
2)- El propietario que decide romper unilateralmente el contrato
En los supuestos que el propietario decida resolver el contrato para recuperar el inmueble objeto de alquiler, el arrendador deberá de notificar al arrendatario con un plazo mínimo de 2 meses de antelación la resolución del mismo, puesto que de lo contrario el inquilino no tendrá la obligación de abandonar la vivienda.
Esta comunicación a efectuar es recomendable que se notifique a través de un despacho de abogados, para que el redactado y el contenido de la comunicación se ajusten a la legalidad, ya que de lo contrario, podría no tener efectos jurídicos la misma.
En los supuestos de incumplimiento por falta de pago, daños en el inmueble, etc, esta comunicación se puede efectuar de forma inmediata, no obstante, para garantizar el plazo incluido en la reforma legislativa para protegir a los arrendatarios, es preferible ofrecer un plazo de 30 días, para posteriormente no vulnerar derechos del arrendatario y no vernos involucrados en un procedimiento judicial por no respetar los plazos mínimos exigibles.
Podemos poner como ejemplo, la situación en que el arrendatario no abona las mensualidades pactadas en el contrato, en las cuales después de varios intentos de cobro infructuosos no existe pago alguno. En este caso concreto será necesario acudir a un despacho de abogados para que se pueda actuar lo más rápido posible y se pueda iniciar un procedimiento de desahucio.
Con lo cual, antes de interponer la respectiva demanda de desahucio, será necesario interponer un requerimiento burofax previo y posteriormente al transcurso de 30 días, ya será posible iniciar la vía legal, presentando la correspondiente demanda solicitando el abandono de la vivienda y el pago de las cuotas de alquiler y suministros devengados y no abonados.
¿Es posible terminar el contrato de alquiler antes de tiempo, es decir, antes de que finalice el contrato?
La respuesta es afirmativa, pero siempre esta supeditada al cumplimiento del ordenamiento jurídico, a falta de acuerdo entre las partes.
En el caso de que el inquilino desee abandonar la vivienda por cambio de domicilio, este debe avisar al propietario con un plazo mínimo de un mes antes de que finalice el año de contrato. En caso contrario, existirán consecuencias por el incumplimiento del contrato de alquiler, consecuencias expuestas en la primera parte del presente artículo.
Es importante saber que si las partes no estipulan plazo alguno al respecto, se entenderá que el contrato tiene una duración de 1 año y por lo tanto, se deberá de respetar este plazo mínimo de permanencia de 1 año en la vivienda. Ya que si el inquilino decide terminar el contrato antes de tiempo, deberá de indemnizar al arrendador. La misma regla se aplicaría para aquellos contratos que tienen una duración indefinida.
¿Se ofrece alguna alternativa para que el propietario pueda solicitar la finalización del contrato de alquiler de forma previa?El propietario podrá ejercer este derecho en los siguientes casos:
- Cuando exista un impago en las cuotas de alquiler por parte del arrendatario.
- Si el inquilino se encuentra subarrendando la vivienda alquilada.
- Si el inquilino realiza daños en la vivienda objeto de alquiler, o incluso si el arrendatario realiza obras en la propiedad.
- Si se hace un uso contrario al propio de vivir, es decir, si se realizan activadades contrarias a la ley o actividades no permitidas según contrato, o inclusive actividades que se consideren molestas, peligrosas o ílicitas.
- En el caso que el propio arrendador necesite la recuperación de la misma para que pueda vivir el mismo propietario, un familiar de primer grando de consanguinidad. En este caso concreto y ante esta necesidad de recuperar la posesión, se necesitará notificar al inquilino dichos motivos y circusntancias en un plazo mínimo de dos meses.
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