Terceros ocupantes de viviendas subastadas

La actual LEC no garantiza a los licitadores en las subastas judiciales información fiable respecto de la situación posesoria de los inmuebles subastados, ocasionando que se pueda llegar a adquirir por desconocimiento un bien con terceros ocupantes.

Desde Forcam Abogados, creemos que lo adecuado sería que en la publicación de la subasta se hiciera constar la situación posesoria del inmueble, de forma que si no fuera conocida, la Ley debería imponer la necesidad de practicar algún tipo de diligencia.

Terceros ocupantes de inmuebles subastados el caso de los Okupas

En el caso de que hayan entrado «okupas» en el inmueble que es objeto de subasta, no se puede entender que resulte el lanzamiento después de la subasta, a menos que el propio ejecutante obtenga una resolución favorable antes del anuncio de la misma.

Lo más sencillo es que el adjudicatario solicite su desalojo dentro del proceso de ejecución, en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble. Pero el problema de los ocupantes ilegales es que se desconozca su identidad, dado que se prevé notificar la existencia de la ejecución para que en un plazo de diez días aporten sus títulos de posesión.

Terceros ocupantes de inmuebles subastados el caso de los arrendatarios

Debemos de analizar la extinción del arrendamiento, dependiendo de la legislación aplicable en el contrato.

Arrendamientos sometidos al Código Civil

Los arrendamientos que se encuentran excluidos de la legislación especial referente a la LAU y LAR se rigen por el Código Civil; de todos modos, hay ciertos inmuebles, como los garajes o trasteros que, dependiendo de si se alquilan como accesorios o no a la vivienda o local, se les aplica la LAU o el CC.

Según el art.1571 CC «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».

El pacto a que se refiere el art.1571 CC no es el que pudiere existir entre arrendador y arrendatario, sino el acordado entre vendedor y comprador, el cual podrá configurarse como una cesión de contrato o como una estipulación en favor de tercero.

Respecto de la remisión de lo establecido en la Ley Hipotecaria, procede citar el art. 134 LH, estableciendo el mismo que se cancelarán las cargas posteriores a la hipoteca, por lo que el arrendamiento solo subsistirá cuando conste en el Registro antes de la hipoteca; si no estuviera inscrito o lo estuviera con posterioridad se extinguirá si el nuevo adquirente lo solicita.

Arrendamientos sometidos a la LAU

La extinción o subsistencia del arrendamiento tras la subasta de la vivienda se regula en el art.13 LAU, el cual ha tenido tres redacciones diferentes y actualmente se aplica una u otra dependiendo de la fecha en que se firmara el contrato.

• Arrendamientos posteriores al 6 de marzo de 2019

Es de aplicación a los arrendamientos posteriores al 6 de marzo de 2019, que es la fecha en que entró en vigor esta norma.

Por tanto, debemos de diferenciar los contratos que no hayan alcanzado cinco años de duración o siete si el arrendador fuera persona jurídica. Entendiendo que los arrendamientos de vivienda subsistirán, en caso de subasta del inmueble, con independencia de su inscripción en el Registro de la Propiedad, un plazo mínimo de cinco años desde que se concertaron, o desde la puesta a disposición del inmueble si esta fue posterior, o un mínimo de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, sin perjuicio de la facultad de no renovación por parte del arrendatario.

• Arrendamientos concertados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, pero con posterioridad al 6 de junio de 2013

Si el arrendamiento ha sido concertado con anterioridad al 6 de marzo de 2019, pero con posterioridad al 6 de junio de 2013 se deberá aplicar el régimen más duro para el arrendatario porque tan solo subsistirá el arrendamiento cuando hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

• Arrendamientos constituidos con anterioridad al 6 de junio de 2013

Respecto de los arrendamientos constituidos con anterioridad al 6 de junio de 2013 sometidos a la LAU 29/1994, en su redacción originaria, del cual se infiere que el contrato de alquiler cuyo plazo de duración haya superado cinco años deberá extinguirse a consecuencia de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, a menos que conste inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca o a la anotación preventiva de embargo, en cuyo caso subsistirá por la duración pactada.

Actualmente ya no es posible aplicar el apartado primero del art. 13 en su redacción original, el cual protegía a los arrendatarios de viviendas durante los cinco primeros años porque no queda ningún arrendamiento constituido antes del 6 de junio de 2013 que no haya cumplido este plazo.

El proceso de desalojo de los terceros ocupantes en la ejecución

Cuando conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Juzgado los títulos que justifiquen su situación.

Contacte con nosotros, y nuestros abogados especialistas en derecho civil estudiaran su caso concreto.