La responsabilitat de l'arrendador dels danys a la Comunitat

Un dels principals problemes que pateixen les comunitats de veïns, són els danys originats per conductes doloses o imprudents dels inquilins. En aquest article analitzem la hipotètica responsabilitat del propietari, en els danys efectuats pel seu inquilí.

Pel que fa a la responsabilitat de l'arrendador pels danys causats pels inquilins en els elements comuns, la doctrina estableix supòsits de responsabilitat dels arrendadors, segons Sentència 216/2004 de data 18 d'octubre del 2004 de l'Audiència Provincial d'Albacete.

• Hi ha responsabilitat extracontractual dels arrendadors si hi ha requeriment previ dels danys reiterats i hi ha omissió en la resposta.

• Si el quantum indemnitzatori és proporcional als beneficis obtinguts per la renda percebuda.

D'altra banda, tenim jurisprudència en contra de la responsabilitat de l'arrendador en els danys causats pels inquilins en els elements comuns, segons Sentència 44/2016 de data 5 de febrer de 2016 de l'Audiència Provincial de La Corunya.

• L'arrendatari és qui controla l'ús de l'immoble. Les conseqüències d'aquest ús li atribueixen la responsabilitat per danys causats a tercers.

• L'arrendador no assumeix cap responsabilitat al no tenir relació amb l'immoble a partir del contracte.

També comptem, amb un altre supòsit referent a la responsabilitat mixta per arrendador o arrendatari, segons Sentència 247/2010 de data 31 de maig de 2010 de l'Audiència Provincial de Madrid.

• L'arrendador, segons l'article 1.554 CC ha de mantenir a l'arrendatari en el gaudí pacífic de l'arrendament per tot el temps del contracte i ha de fer en l'habitatge totes les reparacions necessàries a fi de conservar-lo en l’estat de l'ús a què ha estat destinat.

• Per la seva banda l'arrendatari està obligat a usar la cosa arrendada com un diligent pare de família, destinant-la a l'ús pactat (art. 1.555 CC).

Però, a més, un i altre tenen també altres obligacions respecte de tercers o veïns.

• L'arrendador és alhora copropietari dins de la comunitat de propietaris de l'immoble.

• I l'arrendatari com conveí d'altres veïns, està obligat a no causar danys amb l'ús de l'habitatge que té llogat (art. 1.902 CC).

En aquest últim supòsit, analitzem la responsabilitat del comuner en els danys causats en elements comuns pels seus inquilins de lloguer de vacances

Hem repetit en diverses ocasions que les solucions davant els tercers o veïns molestos seria la de fixar unes normes de règim intern on s'inclogui aquesta voluntat consensuada i aprovada per la comunitat. Fixant que el mateix arrendador serà l'obligat a assumir els danys causats pels seus inquilins o la companyia d'assegurances que contracti. Aquesta circumstància podria ampliar-se a més dels pressupostos de lloguer de vacances, a qualsevol tipus de lloguer, per tal de no deixar fora a la resta d'arrendaments, com el de temporada o de llarga durada.

Subscripció per l'arrendador d’una pòlissa d'assegurança de danys

Tot propietari que vagi efectuar un contracte de lloguer de vacances, o d'un altre tipus, haurà de subscriure cada any una pòlissa d'assegurança, on la cobertura atengui els danys produïts pels inquilins de lloguer de vacances, o de qualsevol altra relació de l'arrendament, així com elements comuns de la comunitat o elements privatius d'altres propietaris o llogaters que resideixin a la comunitat.

Exercici per la comunitat de l'acció de cessació de l'activitat d'arrendament de vacances de l'arrendador

Qualsevol propietari que desitgi formalitzar un contracte de lloguer de vacances ha de preocupar-se per l'estricte compliment de les normes de convivència dels seus inquilins, i alertar de l'expulsió quan rebi queixa del president o administrador de finques per causar danys als elements comuns.

En el cas de passivitat per part del propietari, el president convocarà junta extraordinària, per tal de poder tractar la cessació del lloguer al propietari infractor.

Comunicació de la comunitat a l'arrendador de danys causats per inquilins en elements comuns

Quan la comunitat de propietaris detecti que els inquilins han causat algun tipus de dany en els elements comuns de la comunitat, o en elements privatius d'algun comuner se li comunicarà directament a l'arrendador amb l'import de la factura per al seu abonament. La comunitat sol·licitarà directament els serveis d'un professional per procedir a la reparació, prèvia constància de reportatge fotogràfic dels danys causats, per tal que se li doni trasllat a l'arrendador per al seu abonament o amb càrrec a la pòlissa d'assegurança contractada amb aquesta finalitat.

La comunitat obrirà un part d'incidència per danys causats per inquilins de lloguer de vacances deixant constància de:

• Tipus de dany causat.

• Identificació de la persona (propietaris, conserge, tercer, etc.) que ha vist a l'inquilí causant dels danys.

• Import dels danys causats.

Contacti amb nosaltres, i els nostres advocats especialistes en dret civil estudiaran el seu cas concret.

A Forcam Advocats disposem d'oficines a Barcelona, Madrid i Reus.