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Cómo gestionar una compraventa inmobiliaria en España desde el extranjero

Gestionar una compraventa inmobiliaria en España desde el extranjero es posible, siempre que se cuente con un abogado experto en la materia que esté cercano al lugar en que se encuentre el inmueble. Básicamente entran en juego dos factores principales:

Por un lado, la asesoría jurídica. Dada la relevancia de estas operaciones, siempre es aconsejable contar con un abogado con experiencia en Derecho Inmobiliario. Pero su ayuda será más importante todavía cuando la operación se tramite desde el extranjero.

Los abogados inmobiliarios pueden supervisar la corrección de la transmisión, comprobar que el inmueble se halla libre de cargas y ocupantes e informar acerca del régimen fiscal aplicable. Si la compraventa tiene fines de inversión podrán gestionar la cartera inmobiliaria. Y en el caso de que el objetivo sea instalarse en España, podrán realizar los trámites oportunos para obtener un visado o permiso de residencia.

El segundo factor en juego es la autorización para realizar la operación en nombre ajeno. De este modo, el comprador extranjero puede evitar realizar desplazamientos innecesarios a España para gestionar su compraventa. Esta autorización se concede por medio de un documento conocido como poderes.

Veamos la importancia de ambos factores a la hora de hacer una compraventa inmobiliaria en España desde el extranjero, así como los detalles que conviene tener en cuenta.

Asesoría jurídica para la inversión inmobiliaria en España

La inversión inmobiliaria siempre requiere cierto conocimiento del Ordenamiento Jurídico del lugar donde se encuentra el inmueble. Las ramas más importantes en este sentido son el Derecho Civil (particularmente, contratos, propiedad y Registro) y el Derecho Fiscal (que determinará el régimen tributario aplicable).

Claves de Derecho Civil para comprar un inmueble

En primer lugar, debemos verificar que la vivienda pertenezca a quien dice ser su propietario y que no tenga ninguna carga. Esto se puede hacer por medio del Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple.

En el caso de haber cargas, habría que comprobar el coste y procedimiento para cancelarlas. Por ejemplo, si estamos ante una hipoteca podemos subrogarnos en la posición del deudor y descontar el capital pendiente de amortización del precio final de la operación, aunque necesitaremos la autorización del banco. Más complejo será levantar embargos, situación en la que probablemente no quede más remedio que abonar las deudas de las que responden.

También habrá que comprobar que el inmueble no tenga ocupantes. En caso contrario podríamos vernos en la necesidad de promover un desahucio, lo que alargará el proceso de toma de posesión.

En el caso de compras de obra nueva convendría comprobar el estado del edificio. Sin embargo, en España existe un régimen especial de responsabilidad para este tipo de ventas. De modo que el inversor estará considerablemente protegido.

Otro aspecto a considerar será el propio contrato de compraventa. Lo más habitual es combinarlo con un contrato de arras, que garantizará que la operación se resuelva exitosamente. Conviene redactar estos contratos con cautela y precisión, porque su incumplimiento conllevará el inicio de reclamaciones que podrían derivar en un juicio.

Claves de Derecho Fiscal para comprar un inmueble

A nivel fiscal conviene conocer los impuestos aplicables a la operación. Estos supondrán un sobrecoste proporcional al precio de compra.

Aunque en España existen diferencias en materia tributaria entre las distintas autonomías, los impuestos más relevantes que deberemos considerar son:

  • El impuesto sobre el valor añadido (IVA). Se aplica tan solo a la primera compra. Es decir, a las adquisiciones de obra nueva. Alcanza el 21 % del precio de transmisión.
  • El impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD). Se aplica a las compraventas de inmuebles sucesivas. Es decir, a aquellas “de segunda mano” o, dicho de otro modo, las que no afectan a obra nueva. En general se aplicará la modalidad de transmisiones patrimoniales, pero en el caso de entregarse la vivienda con subrogación hipotecaria o en otros negocios jurídicos también podría entrar en juego la modalidad de transmisiones patrimoniales.
  • El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Más conocido como plusvalía, es un impuesto municipal que se devenga en las transmisiones de inmuebles con esta naturaleza. Aunque le corresponde abonarlo al vendedor, lo cierto es que en ocasiones se pacta un reparto, e incluso la delegación del pago sobre el comprador.

Conocer en detalle este sistema tributario será imprescindible para saber el precio final de la compraventa y evitar sobrecostes que no le corresponda pagar al comprador.

Apoderamiento para gestionar una compraventa inmobiliaria en España desde el extranjero

El poder es un documento público que acredita que una persona ha autorizado a otra para realizar ciertas operaciones en su nombre. Por tanto, los poderes deben identificar al poderdante y al apoderado, la fecha de inicio y finalización de efectos y las operaciones autorizadas.

Un poder puede ser más o menos extenso, dependiendo de la situación. En general, es recomendable que el poder se limite a las operaciones que se vayan a realizar. Por ejemplo, la gestión de la compraventa.

Sin embargo, se podría conceder un poder general para autorizar todo tipo de actuaciones, o bien incluir varias habilitaciones en el mismo documento. Por ejemplo, se puede apoderar a un abogado inmobiliario en España para que realice la compra, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el abono de impuestos y tramite el visado.

Esto será lo más cómodo si se quiere tramitar la compraventa inmobiliaria en España desde el extranjero, ya que evitará que el inversor tenga que desplazarse para realizar ninguna gestión.

¿Cómo se otorgan estos poderes?

Los poderes en España se otorgan ante Notario. Habrá que personarse en su oficina y exponer los detalles que debe incluir el poder y que ya hemos explicado.

Sin embargo, el inversor extranjero también puede evitar este desplazamiento si otorga el poder ante un fedatario público de su Estado de residencia. En este caso habrá que traducir el poder a una lengua oficial en España e incorporar el sello de la apostilla de la Haya.

La apostilla de la Haya permite certificar la autenticidad de un documento de una forma sencilla, conforme se regula en el Convenio de la Haya que suprime la exigencia de legalización de documentos públicos extranjeros.

Por tanto, el inversor extranjero puede limitarse a contratar a su abogado inmobiliario en España y enviarle el poder otorgado ante su Notario local. Simplemente con este documento, el asesor español podrá comenzar a gestionar la compraventa inmobiliaria en España.

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